【地產】沙加緬度（Sacramento）住宅供應創近年新高 專家預警房價下行壓力浮現
【沙加緬度訊】根據沙加緬度地產市場最新統計，沙加緬度郡（Sacramento County）及西沙加緬度（West Sacramento）地區的住宅銷售掛牌數量創下近年新高，顯示出市場供應正在迅速擴張，專家認為房價或將因而面臨下行壓力。4月該區活躍住宅物件總數達1,992宗，較去年同期增加近700宗，按年增幅達64%，為自疫情以來未見之供應高點。
掛牌量激增逾六成 銷售量卻幾無增長
沙加緬度地產協會（Sacramento Association of Realtors）資料顯示，截至今年4月，沙加緬度地區的住宅市場活躍物件數量大幅上升，而同期實際成交量則幾無變化。2024年4月總成交量為962宗，今年4月則為967宗，幾乎持平，意味市場上的新增物件未能即時轉化為銷售動能。
房地產評價師兼市場分析師萊恩·隆奎斯特（Ryan Lundquist）指出，現時市場出現「積壓效應」，大量待售物件堆積，可能在未來數月形成價格下壓趨勢。他表示：「活躍掛牌的規模，是過去幾年從未見過的。」這一現象意味賣方市場已逐漸轉向更接近平衡甚至買方市場。
市場競爭分層顯現 高質素物件仍具吸引力
儘管總體掛牌數量大幅上升，市場競爭情況仍因房產類型與價位不同而呈現分化現象。隆奎斯特指出，條件理想的物件—例如位處優質學區、屋況良好且定價合理—仍然具有市場吸引力，這類物件雖不至於引發搶購潮，卻能吸引觀望買家迅速出手。
「買家現在傾向更有耐性，會等待理想物件出現，但一旦發現目標，他們的反應仍舊迅速。」隆奎斯特表示，這類物件仍有潛力吸引多個報價，但整體激烈競爭的情況已有所緩和。
中高價市場選擇增加 購屋節奏放緩
在價格分佈方面，沙加緬度地區50萬美元至百萬美元以下的中高價住宅市場，其競爭程度明顯減弱。地產經紀傑克·達羅莎（Jake DaRosa）指出，這類價位區間的買家現在擁有更多選擇，購屋節奏因而放慢。
「現在不再是搶房時代，」達羅莎表示，「買家有機會多看幾間物件，再作慎重決定，這跟前幾年一出現就被搶走的市場情形不同。」他亦指出，近期出現更多二次看屋的情況，買家傾向於經過多輪考量後才下決定。
這種現象反映出市場信心回歸理性，買家有更大的談判空間，也標誌著疫情以來過熱市場的一段冷卻期。
首購族競爭仍強 50萬以下房產持續熱銷
儘管整體市場趨向降溫，低於50萬美元的入門房產仍維持高度競爭。達羅莎表示，該價位物件的可負擔性使其成為首次購屋者與投資買家的集中目標。他目前正協助一位首次購屋者在北沙加緬度（North Sacramento）尋找住宅，數次出價均面臨多組競爭者。
「入門市場的壓力仍在，」他表示，「只要物件狀況尚可且位置合適，幾乎一定會吸引多組報價。」此類市場仍具剛性需求，特別是在利率雖高但租金持續上漲的背景下。
不過，即便在低價市場，也開始出現買方較以往更為審慎、傾向仔細比價與議價的趨勢，顯示整體購屋心態轉趨保守。
價格修正已現 近半物件進行降價
供應上升與買氣溫和的組合已開始影響定價策略。隆奎斯特指出，截至本週，沙加緬度地區多達41%的活躍物件已經調整售價，這一比例高於歷年同期平均值。
「這樣的比例，說明市場正進入調整階段，」他補充道，「雖然目前還未達到2007年金融危機前的過度水準，但賣家普遍開始意識到需更具彈性的定價策略。」不少賣家選擇主動降價以吸引買家，尤其是在物件已掛牌超過30日但缺乏報價時，更易出現價格下調。
降價情況不僅限於中高價市場，部分低價物件若位置偏遠或屋況不佳，也須調整價格以提升競爭力。
市場趨勢觀察：逐步轉向買方有利格局？
綜觀目前沙加緬度地產市場趨勢，從供需變化、價格調整、買家行為與賣方策略四方面來看，整體市場或已進入一個過渡期。專家普遍認為，若現有掛牌量持續增加，而成交量無明顯突破，房價壓力將進一步浮現，市場將逐步轉向對買方較有利的格局。
然而，房價真正出現廣泛下跌仍須觀察未來數月利率走勢、經濟環境與購屋信心變化。若聯準會調整利率政策或當地經濟出現放緩跡象，市場冷卻趨勢可能加速；相反，若租金續高與就業市場穩健，則可能形成一定支撐力。
社區與政策層面亦影響市場走向
除了市場內部供需因素外，地產市場的發展亦受多項外部因素影響。沙加緬度市府近年持續推動擴大可負擔住宅供應、簡化開發審批程序與加強公共交通建設，均可能對特定地段房產價值產生中長期正面影響。
此外，州府層面如加州住房與社區發展廳（California Department of Housing and Community Development）所倡議的中密度住宅推動法案，亦可能逐步影響傳統低密度社區的開發格局。若法規逐步鬆綁，未來郊區與內城區塊或出現更多聯排、公寓式新建案，對整體市場供給結構產生深遠改變。
展望未來：穩健轉型或重回波動？
總結當前市場動態，沙加緬度住宅市場正處於一個典型「過熱轉冷卻」的調整期。大量物件釋出但買氣相對平穩，使市場開始呈現回歸理性、價量齊調的走勢。房價未來數月或將面臨修正壓力，惟變化幅度仍需觀察利率政策與區域經濟動向。
專家普遍建議買家應利用當前選擇增加的窗口，積極比較與議價；賣家則需調整期望值，以反映真實市場接受度。無論是首次購屋者還是換屋族群，當前市場提供更多考慮空間，也讓雙方能在較為平衡的環境下進行交易。
小結
沙加緬度地產市場正面臨供應激增與價格壓力並存的局面。活躍掛牌量達近年新高，房價開始出現調整跡象。儘管特定價位與條件良好的房產仍具競爭力，但整體市場已從疫情後的搶購氛圍轉為觀望與比價為主。專家認為，未來數月將是關鍵觀察期，買賣雙方應適時調整策略，以因應這個正在快速變化的地產市場。
留言
發佈留言