【房屋政策】沙加緬度（Sacramento）擬禁止非自住Airbnb營運 市府擬新規限制投資出租用途

 【沙加緬度訊】沙加緬度市（Sacramento）政府近日考慮全面收緊短期租賃規範，擬禁止房東在非自住物業經營Airbnb等短期租賃業務。市府官員表示，修法主要目的是減少鄰里投訴，打擊「派對屋」現象，並釋出更多可長租的住房單位，以應對持續惡化的本地住房危機。新規建議引發市議會內部激烈辯論，民間房東團體亦對相關政策走向表達反對聲音。


擬禁非自住短租 擴大自住規定範圍

根據市府本周發表的政策報告，目前沙加緬度市發出的547張短期租賃營業許可中，有約六成屬於非自住住宅，即業主本身並不居住於該物業內。相比2019年僅兩成比例，此一數字大幅上升，引發當局關注短租對周邊社區生活環境及租屋市場的衝擊。

新提案建議，未來短期租賃許可僅發予業主自住物業，即該地址為其主要居所，否則將不得營運短租。此舉若通過，將嚴重影響目前以短期出租為業的房地產投資者與業者，特別是跨城操作、無人駐守管理的單位。

自住業主獲豁免 可全年出租ADU

在收緊主屋限制的同時，市府亦擬放寬對附屬住宅單位（Accessory Dwelling Unit，簡稱ADU）之規定。只要業主本身居住於主建物，即可全年經營ADU短租。此舉旨在激勵更多居民興建ADU，以擴增未來長租單位的供給潛力。

加州公路巡警（California Highway Patrol）財政局局長彼特·科雷托（Pete Coletto）指出，若業主親自居住於物業內，將更傾向於監督租客行為，有助減少鄰里噪音與滋擾事件。他強調：「相較於住在舊金山卻遠距營運沙加緬度出租屋的投資者，本地自住者會更在意鄰里觀感與居住秩序。」

市議會內部分歧 明顯分為兩派

市議會針對此一提案舉行的立法委員會會議中，兩位議員觀點形成鮮明對比。代表北沙加緬度地區的羅渣·狄金森（Roger Dickinson）對擴大ADU短租表示疑慮，認為可能放寬過度，使社區猶如無限制「微型旅館」般營運。他指出：「有居民反映，某戶住宅幾乎全年都被出租，與經營旅館無異。」

相對而言，代表北橡樹園（North Oak Park）選區的市議員凱蒂·梅普（Caity Maple）則主張放寬現行提案限制，建議若業主居住於雙拼屋、三戶住宅或四戶住宅之一單位內，應允許其全年短租其餘單位。她特別提及醫護從業人員等流動族群需求，認為提供合法短租管道可避免其佔用本應供應長租市場的住宅。

業者表態反對 稱政策過於嚴苛

短期租賃業界代表亦迅速作出回應。短期租賃業主協會（Association of Short-Term Rental Owners）共同創辦人兼VRNation執行長希蒂·亨利克森（Heidie Henriksen）發聲明表示，該協會支持ADU全年開放短租的部分，但反對限制主屋僅限自住短租。

她指出：「此舉忽視了大量負責任經營、對社區有貢獻的房東與小業主。」並強調短租平台不僅為旅遊經濟創造收益，也為業主提供合法副收入來源。她呼籲市府制定「兼顧保障住宅供應與支持本地經濟活動」的平衡政策。

房產業者受影響 資深業主表達不滿

地產經紀及現役房東梅琳·哈利（Mairin Haley）亦對市府方向表示失望。她目前居住於卡邁克爾（Carmichael），在市中心F街三戶建築中營運其中一戶短租。哈利坦言，若新規上路，她將被迫終止目前營運模式。

「我從未違規，一直遵守90天限制；這已夠緊了。再進一步收緊，只會剝奪我們的財產權。」她表示自身曾在舊金山執業多年，深知租管政策過度介入將推高租金、壓縮市場供應。

背景：沙市住房壓力沉重 許可量遠不及目標

此次政策修正亦與市府近年面對的住房壓力有關。根據市府四月公布報告，為達成2029年前增建45,580戶住房目標，2024年度應核發5,698張新建許可，但實際僅核發2,387張，達成率明顯不足。

市府期望透過引導部分短期出租市場回歸長租用途，提升整體居住單位有效供應量，緩解房價與租金上升趨勢。官員亦強調，未來鼓勵ADU發展政策將與短租規範配套推行，以平衡發展與社區穩定性。

現行法規與網站地圖 吸引居民參與舉報

目前，若業主並非以出租單位為主要居所，僅可全年出租最多90日。市府網頁亦公開所有已核發短租許可之地址及負責人聯絡方式，居民可透過網站舉報無照營運情況。

市議員狄金森建議當局加強執法資源，主動查核無證經營短租之行為。他認為目前執行力道不足，未能有效阻止規避法規者持續營運。

政策通過機制 須待議會全體表決

據市財政局官員科雷托表示，若議會全體最終通過修法草案，現有短租許可將不會立即作廢，惟更新年度許可時將自動適用新規。此一過渡期安排預期將引發一波業者與業主對未來權益的重新評估與反彈。

具體議案將於未來市議會例會中正式表決，會議日期尚未公布。屆時，雙方陣營將再展開激烈攻防。

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小結

沙加緬度市府針對Airbnb及類似短租平台的政策轉向，標誌著在高漲的住房壓力下，地方政府正積極調整資源配置方向。若提案最終通過，非自住物業之短租經營將遭嚴格限制，或重塑本地租賃市場結構。然而，在市民財產權益、旅遊經濟與社區和諧之間，如何取得平衡，仍是市府與社區間待解的重要課題。未來市議會表決結果與隨後執行細節，將牽動數百名業主與無數租客利益，社會各界關注持續升溫。

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